Handlungsbedarf bei Zweitwohnsitzen in Salzburg

Seit 01.01.2019 besteht die Möglichkeit, illegale Zweitwohnsitze im Bundesland Salzburg mittels Anzeige bei der Gemeinde zu legalisieren. Die Spängler Immobilien GmbH bringt Ihnen das Thema Zweitwohnsitze sowie die Legalisierung der Nutzung eines illegalen Zweitwohnsitzes näher.

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Abbildung: SN, Thomas Wizany vom 02.01.2019


Das Raumordnungsgesetz ist ein Gesetz auf Länderebene und unterscheidet sich damit von Bundesland zu Bundesland. Mit 01.01.2018 ist eine novellierte Fassung in Kraft getreten, die etliche Änderungen mit sich bringt. Einige der Bestimmungen, die das Thema Zweitwohnsitze betreffen, sind seit 01.01.2019 gültig.

Was ist ein Zweitwohnsitz?

Wird eine Wohnung zum Wohnen oder Schlafen verwendet, spricht der Gesetzgeber automatisch von einem Zweitwohnsitz, außer

  • bei Verwendung als Hauptwohnsitz,
  • für die touristische Beherbergung von Gästen,
  • für landwirtschaftliche Zwecke, 
  • bei Ausbildung oder Berufsausübung und dringendem Wohnbedürfnis,
  • zur Pflege von Menschen oder
  • für sonstige Zwecke gemäß § 2 Abs. 1 Z 1, und 7 lit b und d, das heißt als Existenzgrundlage, für leistbares Wohnen, zur Deckung der Grundbedürfnisse etc.

Das bedeutet somit: Ist Ihre Wohnung mit einem Bett oder einer Schlafcouch möbliert und wird nicht für die oben genannten Zwecke verwendet, ist dies für den Gesetzgeber ein Zweitwohnsitz. 

Wo sind Zweitwohnsitze gesetzlich beschränkt?

Die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung ist raumordnungsrechtlich beschränkt

  • in Salzburg Stadt, 
  • in allen Gemeinden im Pinzgau, 
  • in Gemeinden, in denen über 16 % des gesamten Wohnungsbestandes nicht als Hauptwohnsitz verwendet werden und 
  • in Zweitwohnsitz-Beschränkungsgebieten lt. Flächenwidmungsplan.

Wo sind Zweitwohnsitze erlaubt?

Zweitwohnsitze sind erlaubt

  • in den folgenden Gemeinden, in denen derzeit unter 16 % der Wohnungen nicht als Hauptwohnsitz verwendet werden: *
    Flachgau: Anthering, Bergheim, Berndorf, Bürmoos, Dorfbeuern, Ebenau, Elixhausen, Elsbethen, Eugendorf, Göming, Grödig, Hallwang, Henndorf, Koppl, Köstendorf, Lamprechtshausen, Neumarkt, Nußdorf, Oberndorf, Obertrum, Plainfeld, Schleedorf, St. Georgen, Straßwalchen, Thalgau und Wals-Siezenheim
    Tennengau: Hallein, Oberalm, Puch und Bad Vigaun
    Pongau: Bischofshofen, Eben im Pongau und Werfen
    Lungau: Lessach, Unternberg, St. Margarethen und Zederhaus
  • im ausgewiesenen Zweitwohnsitzgebiet, 
  • als baurechtlich bewilligte Zweitwohnung (z.B. Wochenendhäuser), 
  • bei einer ununterbrochenen Nutzung als Zweitwohnsitz seit 1.3.1993 oder länger, 
  • im Erbfall an gesetzliche Erben, 
  • bei Schenkung oder Übergabsvertrag an gesetzliche Erben nach einer 10-jährigen Hauptwohnsitznutzung oder 
  • mit einer Ausnahmegenehmigung der Gemeinde.

Das bedeutet für Sie: Verfügen Sie über eine Wohnung, die nicht leerstehend ist und nicht durch oben genannte Möglichkeiten als legaler Zweitwohnsitz genutzt wird, ist die Wohnung für den Gesetzgeber ein illegaler Zweitwohnsitz.

* Alle 5 Jahre hat die Landesregierung festzustellen, welche Gemeinden zur Beschränkungsgemeinde erhoben werden.

Welche Möglichkeiten zur Legalisierung eines illegalen Zweitwohnsitzes bestehen?

Seit 01.01.2019 gibt es eine Bestimmung (§86 Abs 15 ROG), um illegale Zweitwohnsitze zu legalisieren. Einmalig bis zum 31.12.2019 können illegale Zweitwohnsitze schriftlich bei der Gemeinde angezeigt werden.

Voraussetzung ist, dass

  • der Kauf der Wohnung zum Zeitpunkt der Meldung bereits 3 Jahre zurückliegt und 
  • die Wohnung seit 1.1.2019 bis zur Meldung nicht als Hauptwohnsitz, aber nach bau- und raumordnungsrechtlichen Bestimmungen rechtmäßig (z.B. Leerstand) genutzt wurde.

Die Ausnahme ist an die antragsstellende(n) Person(en) gebunden und kann weder eigentumsrechtlich noch entgeltlich weitergegeben werden.

Wie kann der Zweitwohnsitz legalisiert werden?

Die Anzeige bei der Gemeinde erfolgt mittels Formular der Landesregierung. Dieses ist vom Eigentümer bzw. allen Miteigentümern der betreffenden Wohneinheit zu unterfertigen. In der Zwischenzeit darf die Wohnung nicht als Zweitwohnsitz genutzt werden. Die Gemeinde behält sich im Streitfall eine Entscheidung binnen 4 Wochen per Bescheid vor.

Sie haben Fragen zum Thema Zweitwohnsitz oder wollen eine Immobilie verkaufen oder kaufen? Gerne gehen wir auf Ihre individuellen Anliegen ein.

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